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不動産投資専門の東京ストラテジーマネジメント株式会社です。収益不動産・投資物件・資産運用のことなら何でもお任せください。

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投資物件を購入する際の留意点

収益物件を購入する時のポイントをご説明します。

大まかな希望条件を決めていただいた上で、その希望物件が購入できるかを確認する必要があります。
キャッシュを相当程度保有して、自己資金の範囲内で購入する場合は特段問題ありませんが、
融資を受けて購入する場合は、「購入する方の属性と購入物件を事前に買えるがどうか」を、
しっかりと確認した上で進める必要があります。

1. 物件を購入する方の属性面

属性とは具体的に、購入される方の持っている資産内容や自己資金の額、また借入金額なども含めた全体の資産や負債の額やバランス、収入面では年収以外にも事業者であれば会社内容や決算内容、お勤めの場合はお勤め先の会社規模や内容など、その他の場合はその方の親族全体での総合的な内容などを金融機関側は審査します。

特に、自社ビルの購入やアパートローンのような事業融資を受ける場合は、資産内容や収入面を中心に事業計画などの様々な観点での審査になりますが、属性によっては住宅ローン並みの低金利で借入が受けられるケースがあります。

東京ストラテジーマネジメントでは、個々の案件ごとに最適な金融機関や
その支店の担当者等を選定した上で、 融資付けのアレンジ業務を得意としております。

またご自身でお住まいになる住宅ローン利用の場合は、一定の年収の範囲内での借入であり、
年齢が規定の年数に収まれば35年間の融資で低利の金利で融資は受けられますので、
一定部分を住居として使い、それ以外を賃貸に出す形での住宅ローンアレンジも弊社は得意としております。

2. 物件面での融資の制限

物件の内容によって融資の金額や条件が変わってきます。

住宅ローンの場合は、一定の基準をクリアすれば最大35年間の融資で低利の金利で融資が見込めますが、ビルの購入やアパートローン等の融資の場合は、物件の構造や築年数の法定残存年数、物件の賃貸状況や、物件の使用用途の内容でも融資条件は全く変わってきます。

購入物件でも融資の条件が制限されます。
個々の案件や金融機関ごとに内容は異なりますが、おおまかには物件の構造によって法定耐用年数があり、
経過年数を引いた残存年数が各金融機関が設定した期間以内に制限されるケースが多く、
この残存年数の残りが少ない物件の場合は、期間以内に制限されるケースが多くなります。

この残存年数の残りが少ない物件の場合は、「融資期間が短い=キャッシュフローがタイトで回らない又は厳しい
=融資不可・又は金額の大幅な減額」という結果になります。

投資物件の場合、住居用途の物件は融資がしやすいですが、事務所や店舗物件又は住居でも
シェアハウスのような物件の場合は厳しめに審査するので、融資難易度は住居に比べ格段に高くなります。

3. 金融機関ごとの特性

物件には積算価格と収益還元法での評価があり、さらに購入者の属性を含めたこの3面から審査を進めますが、
金融機関ごとに重きを置く点はそれぞれ異なるため、この点を理解しながら金融機関に持ち込む必要があります。
弊社は、この点を理解した上で金融機関のアレンジを致しますので、まずはご相談下さい。

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